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房地产税改革事关国民经济支柱产业的健康发展
来源:洞察网作者:王和俊2017-04-14 14:36:20

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随着市场经济的发展,房地产行业的弊端日益凸显,开征房地产税必将成为我国下一步税制结构创新的重要内容,这对促进房地产业长期稳定健康发展、调节收入与财产差距、构建地方税体系具有重大战略意义。

房产税现状

国内繁杂的房地产业税收体系。房产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的,设计的税种主要包括营业税(增值税)、印花税、房产税、城市房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和企业所得税等。土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租和物业管理等各个方面均被房产税制涵盖,具有税种多、税目复杂、税基不合理、重复征税、轻保有重开发和流通等特点和问题,上述情况阻碍和制约了我国房地产业的健康发展,重开发和流通助推房价上涨过快,而轻保有则造成市场囤地和投机盛行,加剧供需紧张矛盾。实际上,我国房地产保有环节的税收是很少的,征税办法还是20世界80年代初制定的,其中房产税仅针对经营性物业征收(自主用房不在范围之内),城镇土地使用税则税率过低(按面积征收0.6-30元/m2),既然无法对地方财政构成支撑,又无法有效抑制市场投机行为,成为过时的、不能反映房地产发展变化的僵化税制。

国内房产税改革试点效果不彰并不影响其推行。早在2010年,上海、重庆就在酝酿开征新房产承销税,经过周密而详尽的计划,终于2011年1月27晚,两市分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称《暂行办法》)和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(以下简称《实施细则》),开始房产税征收试点。仔细对比两市的试点办法,在征收对象、税率等方面差别较大,而在计税依据和税收用途上却非常相似。总体来看,征收对象上,重庆房产税主要针对高档房(即独栋和2倍均价以上高档住宅),即有存量又有增量,而上海仅仅针对新购房屋(考虑存量在内超出人均60平米的面积);税率上,上海为0.4%或0.6%,重庆为0.5%-1.2%,两地税率虽不一致但都太高;同时,两市在计税依据上同时选择了房屋成交价格,税收用途上也均用于保障房建设。

上海市因房产税征收对象范围过窄且税率较低,实际上不仅对房地产市场的影响非常有限,而且也远远未达到增加地方财政收入的作用。从数据上看,房产税实施后上海大面积住房并未出现交易下滑的局面,140和180平米以住房面积成交面积仍维持在总体成交面积的20%和11%左右,重庆情况类似,高端房产(别墅)在新建住房销售量中的比重并未显著下行,依旧维持在2.5%左右;同时,对方房价影响也不显著,上市房价仍然维持同比上升的情况,仅在上涨速度上出现一些变化,如重庆试点中主要对象别墅高档公寓价格2011年同比上升20%,与2010年增速一致,几乎无影响,而上海的影响则相对显著一些,2011年新建住宅价格同比上涨2.15%(2010年8%),二手住宅价格同比上涨2.13%(2010年8%),别墅高档公寓价格上涨5.79%(2010年12%),均低于试点前一年的上涨速度。另外,因为两市试点中税基范围窄、税率低,房产税收入对地方财政影响非常微弱,例如上海2012年房产税只有92.5亿元,仅为其财政收入的2.4%,重庆的房产税为27.4亿元,仅为其财政收入的1.6%。两市的房产税试点似乎没有什么效果,无论是对房价影响还是对财政税收影响,但实际上是税基、和税率导致的,未来真要开征,只要调整这两项指标,必然效果显著。所以说,试点并不影响其推行。

房产税改革势在必行

改革真实意图:改善地方财政状况,为地方政府开辟稳定财源。目前增加土地出让收入是地方政府增收的主要途径,土地出让占地方财政预算外收入60%以上,个别县市达到90%左右。然而,土地资源是有限的,地方政府“卖地”收入是不可持续的,地方财政对土地出让收入普遍以来的局面必须改变。在发达国家,房产税是地方税收的支柱,房产税收入占国民收入的比重约为5%,占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国,房地产行业的税收主要集中在开发和交易环节,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。因此,房产税就被赋予了地方财政收入新来源的使命,成为地方财政长期、可持续的收入来源。

房地产调控新政运行几年以后依然矛盾重重,处理好这种矛盾需要系统性地理顺相关制度和政策,整合优化从土地开发环节到不动产交易环节,再到住房的保有环节等整个流程中所有的税费,推行合理配套的改革。对于公众关注的房地产调控问题,要体现出“调控新政”的治本水准,制度建设是不可忽视和回避的,而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费合理协调,是制度建设的关键。房地产税改革作为整个税改重要的内在组成部分,事关国民经济支柱产业的健康发展而形成长久的支撑力量,也涉及千家万户的实际利益以及整个局面的和谐稳定。此税在住房保有环节从无到有,会影响相关方方面面利益主体的利益预期,促使房地产市场上供需更平衡。

[责任编辑:周小兜]

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