评论员文章

2019年8月25日，中国人民银行官网发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》宣布房贷利率的定价基准改变，从之前参考基准利率，调整为参考贷款市场报价利率(LPR)，使得房贷利率更加契合金融市场环境。

Q：那么，什么是LPR?和我们之前的基准利率有什么不一样?

A：在介绍LPR之前，可以先了解一下MLF，MLF全称为中期借贷便利，属于央行的货币政策工具之一，即央行通过招标方式向商业银行、政策性银行提供借款，并要求银行将借款向指定对象发放贷款。

LPR(Loan Prime Rate)全称：贷款基础利率，LPR=MLF+银行平均加点，银行平均加点是由18家银行共同报数，然后去除最高最低值，选取剩余16家银行报数的平均值加上MLF得出，每月20号调整一次。MLF是央行向银行提供借款的参考利率，而LPR是银行向客户提供贷款时所产生的利率。

基准利率，是央行发布给商业银行的贷款指导性利率，购房时实际合同利率可在基准利率基础上上下一定范围内浮动。

Q：什么时候开始房贷利率定价转换，可以转换为哪些利率?

A：2020年3月1日，房贷利率定价转换工作正式开启，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率(LPR)或者固定利率。截止到2020年8月31日，我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。

Q：利率转化后立刻生效吗?

A：转换后仍保持原合同约定的利率到年底，直到明年再调整。利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期，虽然每个月LPR都会调整，但房贷利率并不会每月都会变化。

Q：所有房贷利率需要转换吗?

A：并不是所有贷款利率都能转换，如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价(上浮或者折扣)，就需要转换。如果约定的是固定利率，就不能转换。二套房、公寓、商铺、写字楼，只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。公积金贷款(包含组合贷中公积金部分)、不良贷款等不能转换。

Q：存量房贷与新增房贷利率是一样的吗?

A：不一样，在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放，按照存量房贷划分，在规定日期之后的，属于新增房贷。

Q：存量房贷利率如何计算?

A：换“锚”后房贷利率的具体算法是“LPR+固定点差”，固定点差的计算公式为：原合同约定利率-2019年12月的LPR，假设原合同约定利率为基准利率上浮10%，原合同约定利率= 4.9%×(1+10%)=5.39%，固定点差则为：5.39%-4.8%=0.59%， 如约定合同利率如低于2019年12月的LPR，固定点差则为负值，固定点差一旦确定，就一直固定不变了。根据上文的假设结果，假定2020年12月的LPR为4.8%，套入公式“LPR+固定点差”后，房贷利率则为4.8%+0.59%=5.09%。

Q：新增房贷利率如何计算?

A：新增房贷利率计算公式为：“LPR+基点”，基点由各地政府决定，重点来了，加多少“基点”，地方政府是可以灵活调整的。

Q：固定利率与存量房贷利率的优劣势在哪?

A：固定利率为按照签合同时原合同最近的执行利率，只要选择了固定利率，存量房贷的利率将不会改变，不再随基准利率变动，也不受LPR利率影响，其好处就是利率不受宏观环境、政策等影响，在经济回升或者通货膨胀时，贷款利率不会变动，比较稳定。

存量房贷利率则随之市场环境变化而按月调整，嗅觉较为敏感，选择LPR利率的好处是，LPR利率下降，房贷利率也会下降。但是LPR利率也是浮动的，如果经济回升，或者是通货膨胀，导致LPR利率上升，则房贷利率也会上升，如此就要支付更多的贷款利息。

Q：固定利率与存量房贷利率各有千秋，该如何选择?

A：中长期利率趋势取决于中国未来宏观经济走向。当前中国及全球都处于经济下行通道。随着经济降速、房地产行业的持续调控、地方政府隐性债务逐步规范，以及刚兑的逐步打破，整体利率水平仍将趋于回落。根据当前的经济形势，未来几年降息幅度比较大，10年国债收益率从2019年10月底3.3%到如今的2.54%，近80BP跌幅，市场未来整体利率走低可能性较高，由此更为推荐LPR浮动利率。

Q：新房奴们能不能享受到LPR的福利?

A：LPR利率虽然与市场进行接轨，实现市场化，多数行业开始享受到LPR降息的所带来的福利，但新增房贷利率被排除在外，因为地方可以根据城市发展需求按月调整基点，而新增房贷利率在存量房贷款还完后成为市场主导利率，单就楼市而言，无论搞不搞LPR，差别不大。

对于整体市场而言，LRP的调整更加灵活，更能对市场最新的金融政策以及市场环境做出反应。综合来说，LPR就是为了疏通利率的传导机制，原先的利率会导致一些中小企业融资困难，特别是有些银行会以官方的贷款基准利率为准，再乘一定的倍数作为它们的下限利率，这对市场利率向实体经济传导形成了阻碍，难以适应金融市场发展的需要，LPR的诞生对于贷款者以及企业而言就是降低融资成本，推进利率市场化。

对于房地产市场而言，LPR并非完全市场化的利率，受制于央行的MLF操作，LPR不会真正飞出宏观调控的手掌心。市场利率不断走低，各行各业得以享受LPR走低的红利，唯独房地产被排除在外。“房住不炒”依然是楼市调控总基调，至少在央妈目前的口径里，房贷利率丝毫没有放水的迹象。同时，房贷“降息”也要指望政府“降基”，在利率的市场化的阶段楼市无法参与狂欢，房贷利率仍然受到高度管制。