评论员文章

商业地产的冷热变局——南宁亿元法拍背后的转型信号

9884万标的流拍实录：实体商业如何跨过“带租拍卖”这道坎

西南商都法拍悬疑剧：黄金地段为何遭冷遇？

(相关资料图)

从百盛租约到二次元突围，老牌商圈的生死120天

商业法拍冰火录：东盟别墅涨431万，朝阳商铺打七折

南宁朝阳商圈近万平方米商业资产挂上拍卖平台，总价逼近1亿元，围观者超千人却无人举牌——这不是虚构剧本，而是2025年商业地产最真实的生存图鉴。

亿元资产为何遇冷？西南商都16间铺面分两宗拍卖，总起拍价9884.72万元，均价仅为周边商铺的六折。但“带租拍卖”条款成了最大拦路虎：当前租约从2011年延续至2026年9月，买家拍得后一年内既不能收租也无法改造；更关键的是，租金收益已质押给广西北部湾银行，产权交割后资金流向成谜。而商场主力租户百盛的合约将于2026年3月到期，续约前景尚未明确。南宁皇家房地产公司作为产权方，此前开发的太古城项目曾引发关注，如今自身资产处置却陷入僵局。

这里有个现象值得玩味：同属南宁法拍市场，东盟商务区的独栋别墅经历过42名买家241轮竞价，最终溢价431万元成交；青秀区高端住宅甚至出现5秒加价一次的盛况。一边是商业资产流拍，一边是住宅抢购热潮，折射出当下投资的理性选择：商业看运营收益，住宅看稀缺保值。

西南商都的困境具有行业共性。2024年第三方机构数据显示，全国447个商业项目平均空置率达9.1%，超警戒线近一倍。在南宁核心商圈实地探访发现，该商场二次元主题区聚集着年轻消费群体，餐饮层午市上座率超六成，但三、四楼服饰区却常见店员空守柜台。

这种分化源自三重冲击：电商让服装、美妆等品类沦为“试衣间”；外卖平台截流餐饮消费；更关键的是，千篇一律的“快时尚+连锁餐饮+电影院”模式让消费者审美疲劳。2023至2024年间，西南商都超过千平的商铺多次流拍，仅2024年2月有套1138㎡铺面以市场价56%成交，其余均未达保留价。

面对困局，朝阳商圈正发起突围：

内容再造：西南商都将半个二层改为二次元市集，吸引学生群体日均停留量提升40%；

场景革新：印象城增加民国风主题街区，夜经济时段客流环比增长三成；

生态互补：新朝阳广场改造后主打亲子体验，与百盛、太古城形成消费时段接力。

南宁柏联百盛商业公司负责人曾向媒体透露：“未来续约将参考改造成效。”这意味着传统收租模式正转向风险共担的合作机制。

2024年南宁法拍房挂拍量达7339套，居全国第五，但商业与住宅呈现截然不同的命运。专业机构分析指出：

商业地产需持续投入招商运营，散户投资者望而却步；

核心区学位房、高端别墅因稀缺性成为资金避风港；

带租约法拍尤其需警惕：需核查租赁真实性、欠费情况及改造成本。

去年南宁江南区某商场法拍成交后，新业主因电力系统升级额外支出超百万，这类隐性成本常被忽略。

西南商都的流拍事件传递出清晰信号：商业地产从“地段为王”进入“运营制胜”时代。上海新天地、成都远洋太古里等成功案例证明，差异化内容才能对抗线上冲击。对于南宁老商圈而言，太古城能否延续“太古IP”精髓，百盛能否延续十五年合作，都将成为观察实体商业转型的重要窗口。

这场看似偶然的法拍遇冷，实则是商业进化史的必然章节——当免费空调留不住顾客，唯有独特体验能创造不可替代的价值。

今日互动：你所在城市的商圈有哪些创新尝试？欢迎分享观察！