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距离去年927新政整整11个月，上海终于再出新政了。

这次的力度，怎么说，感觉像是试探。

先看个快速版，正文详细解读：

【资料图】

一是外环外松绑。有资格买房的人（沪籍或1年社保），在外环外买房，不限套数，想买几套买几套！

二是单身平权。单身购房政策和家庭一样了。

三是公积金。贷款额度提高，能先提出来付首付，而且提了还不影响你贷款额度（简称“又提又贷”），但要注意，这个优惠政策只给新房用。

四是商贷。银行贷款不再区分首套、二套利率，理论上二套房也能享受到首套的低利率。最后一句话，理论上小银行利率可能会做到比大银行低。

五是房产税拉平，非沪籍买首套房，也免房产税，买二套人均60平免税。

有自媒体和中介在吹说是“史诗级放松”，也有中立点的嘲讽“脱了，没全脱”。

我比较中立，想好好跟大家一起聊聊新政背后的小心思。

最核心的变化是外环外不限购套数了。

注意，不是全面放开限购，跟北京的路子如出一辙。

只针对已经拥有上海购房资格的人——要么有户口，要么缴满1年社保。

为什么是外环外？看北京的五环线。

上海从年后开始，除了一些热门板块热门楼盘，剩下90%以上的外环外新盘，都上了中介的分销名单。

只要能拉到一个人头，开发商就给中介或渠道数十万的佣金。

外环外，就是如此饥渴。

但反观市区新房供需依然紧张。

有点救（外环）急不救穷（市区供应不足）的味道。

还有一个变化。单身人士限购套数和家庭拉平了。

表面看是对单身群体的解放，都按照家庭政策执行，没有单独的限制条款。

沪籍单身对应沪籍家庭，非沪籍单身对应非沪籍家庭。

但仔细想想：一个单身人士，有多大可能买完第一套，还想买第二套？

刺激的就是那些本来就财务自由的单身。

或者富二代富三代们。

对大多数人来说，这次新政不是能不能买的问题，而是不限购之后，买不买得起的问题。

政策制定者当然明白这个道理，但他们更明白：

上海楼市需要拉起一个新的购买预期，这次就让富的人先来。

支持公积金付首付、又提又贷。

听起来很美，但背后藏着两个小心思：

第一，引导你去买新房。

因为只有买新房才能享受“又提又贷”的优惠，二手房不行。这是在帮开发商去库存，毕竟背后还牵扯土地财政。

第二，锁定你的未来收入。

公积金本质上是你自己的钱，现在允许你提前拿出来买房，等于把你未来二三十年的收入提前锁定在房地产里。

又是更深层次的绑定。

商贷利率不再区分首套和二套，这个政策最有意思。

表面上是在降低购房成本，实际上是在抹平投资和自住的界限。以前银行用利率差别来抑制投资需求，现在这个差别消失了。

说明什么？

说明他们需要投资客回来救场。

非沪籍首套免房产税了，这个政策和一个BUG有关。

按照现行政策，非沪籍买首套就要交房产税，但现在外环外可以买多套了。

如果第一套就要交税，谁还愿意买第二套？所以这个补丁不得不打。

但这个BUG暴露了一个矛盾心理：

既想刺激买房，又不敢真的上海全面放开限购。

所以谁才是新政真正的赢家？

这次新政的最大赢家，是那些早就准备好资金、只等政策东风的高净值人群。

也就是我说的，让富的人先来。

他们会在外环外的优质板块，供需相对比较紧张的，像唐镇、南翔、七宝、莘庄、大虹桥等板块，抄底一些品质笋盘。

他们会利用利率下调和套数放开的机会优化资产配置。

他们甚至可能通过先买后卖的方式完成置换升级。

那些原来就很偏远的、无人问津的，基本不会有大的变化。

对大多数买房人来说，前后几乎没有变化。

对大部分外环外房东来说，这可能是仅剩不多的，外环外热度期置换到外环内的跑路机会。