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销售倒春寒 后地产消费聚焦三、四线城市
来源:CITICS策略作者:秦培景2017-03-20 14:46:10

如果说今年以来房地产量、价和投资的复苏一度在大部分投资者的预期之外,那么随着房价再涨压力而来的调控再加码就是意料之中了。

热点城市房价依然是主要矛盾

最近关于房地产政策比较全面的表态来自刚闭幕不久的全国“两会”中李克强总理作的政府工作报告。《政府工作报告》指出:“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为”。

简而言之,从政策的角度,一、二线城市和部分热点城市的主要矛盾在价格,通过政策抑制需求,逐步增加供给,保持高位均衡是主要策略。而三、四线城市的主要矛盾在库存,扶持需求加快库存去化速度,稳价增量是主要策略。政策加码后,预计一线城市二手销量明显下降,但新房销量或不会明显下降,房价也不会大跌。

政策强化了“泡沫大迁移”的逻辑

本轮房地产调控的核心是控制房价过快上涨,所以当房价再次出现明显上行的苗头后,3月以来的调控加码也都基本在市场预期内,差别只是在于严厉程度而已。在上周周报中我们也强调过:“春节以后北京房价再上涨的舆情引起了市场普遍的关注。

通过比较2010年的房地产调控周期和本轮调控周期可以发现,以控价为目标的调控政策在面临价格反复的压力后,调控加码是很正常的。2011年2月至7月,第一轮房地产调控周期也经历了一段中途加码的过程。

房地产主线:投资比消费更有韧性

简单回顾过去一段时间的A股市场,结构上从2月以来的周期板块普涨,到3月行情过半后房地产后市场、中游周期表现靠前,大部分板块都直接和间接地与房地产主线有关。展望后市,讨论A股市场的结构性机会,无论关注周期还是消费,房地产都是绕不开的话题。

莫为调控遮望眼,地产投资小阳春可持续

2017年以来房地产主线的超预期是新开工、投资和销售几条主线的整体超预期,这里指的是超过了刚经历了2016Q4房地产严厉调控后市场的预期。

短期的矛盾和本轮政策调控的目标是价而不是量,结构上对一、二线与热点城市以及三、四线城市的策略也有所不同。事实上,政策即使加码,对三、四线城市商品房销售的杀伤力也不大。本轮房地产投资复苏的趋势明确,基础坚实。

2016年年中以来,剔除了土地购置费后的房地产开发投资就显示出极强的韧性;而2017年以来,无论是商品房销售还是土地购置面积的同比回升趋势都很明显,头两月同比分别是25.1%和6.2%,相比2016年分别上升了9.6pcts和2.6pcts。其逻辑核心还是在于库存水平与房价预期:热点城市库存低而价格预期向上,且政策鼓励供给;而三、四线城市库存去化提速,开发商对价格预期转为乐观。

另外,开发投资的资金来源也不必过度担忧,部分开发商本身盈利较好,而定金、预收款和个人按揭等资金来源2017年年初依然保持在20%~30%的高增速。另一方面,即使政策对房地产开发商融资渠道进一步收严,再次崛起中的影子银行体系也能为其提供充足的资金来源,无非就是成本高一些而已。

销售倒春寒,后地产消费聚焦三、四线城市

最新数据显示,2017年前2月,商品房销售面积1.4亿平方米,同比增长25.1%,增速比去年全年提高了2.6个百分点。商品房销售额1.08万亿元,同比增长26.0%,增速回落8.8个百分点。销售面积的高增长显示了去库存正如火如荼,而销售额增速的回落则体现了成交区域日渐偏向三四线城市。

春节以后商品房销售明显回暖,但主要的矛盾显然还是在于价格,特别是一线二手房、二线整体、甚至部分三线热销城市的价格。价格方面,根据3月18日发布的70大中城市房价2月数据,新建商品住宅价格方面,一线城市同比涨幅连续5个月回落,2月份比1月份回落3pcts;二线城市连续3个月回落,2月份比1月份回落0.4pcts;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,2月份比1月份扩大0.3pcts。

销量方面,根据30大中城市的销售数据,2月销售面积同比整体从1月份的-35.9%回升至-3.9%,回升32pcts;其中三线城市则是从-36%回升至8.6%,回升44.6pcts。其实,从去年10月政策调整以来,三线城市的房地产销售增速就表现出了比一、二线更强的韧性。

加码的限购限贷政策冷却房地产交易的效果是毋庸置疑的,地产销售迎来倒春寒,但其影响主要是结构性的。因此,与房地产销售相关的后地产消费主线方面,要注意结构差别:一方面,三、四线城市去库存依然是主线,销量受政策直接影响小,甚至可能受益于一、二线城市的需求挤出,其后地产相关的可选消费依然值得持续关注。另一方面,对于一、二线和部分热点城市,财富效应对部分高端消费有正面影响。

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[责任编辑:周小兜]

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